Как рассчитать цену покупки при продаже приватизированной квартиры

как рассчитать цену покупки при продаже приватизированной квартиры

рублей.

В случае если физическое лицо продает квартиру со сроком владения менее трех лет и приобретает квартиру в собственность в одном и том же налоговом периоде, то налоговый орган на основании налоговой декларации и заявления такого лица вправе произвести зачет суммы налога, подлежащей уплате в бюджет, в пределах причитающейся такому лицу суммы имущественного налогового вычета. При продаже квартиры, находившейся в собственности физического лица менее трех лет, налогоплательщик при определении размера налоговой базы имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, полученной им в налоговом периоде, но не превышающей в целом 1 млн.

Размер и порядок уплаты налога на приватизированную квартиру

Раньше он рассчитывался от инвентаризационной стоимости жилья, а с начала 2018 года – от кадастровой.

Pro новостройку +7 (499) 653-64-91 (москва)

При этом по новым правилам россиян лишили возможности занижать в договоре цену сделки до суммы менее 1 млн.руб. для ухода от налогов. Теперь НДФЛ определяется с учетом кадастровой стоимости квартиры, если цена продажи, указанная в договоре ниже нее.
Если же квартира продана по стоимости выше кадастровой, то для расчета налогооблагаемой базы применяется цена из договора.

Также при владении недвижимостью в течение определенного срока можно получить законное освобождение от налогообложения. В 2017 году в Налоговое законодательство были внесены определенные правки, которые увеличили минимальный срок нахождения недвижимости в собственности для освобождения от НДФЛ с 3 до 5 лет. Оно действует в отношении всех квартир, права собственности на которых были получены после 2016 года.

Но на приватизированное жилье это правило не распространяется.

Post navigation

Основные моменты продажи приватизированного жилья

Итак, вы продаете квартиру. На первом этапе определяете, будете ли делать это самостоятельно, либо воспользуетесь помощью агента.

Важноimportant
Нельзя точно сказать, какой из вариантов более выгодный. Важно лишь отметить, что в работе с агентом вы получаете гарантию законности проведения сделки, за что вы платите.

Если вы работаете с риэлтором, то он поможет оценить ваше жилье.


Вниманиеattention
Но вы можете сделать это и самостоятельно, изучив рынок аналогичных объектов. Цена на квартиру складывается из ее расположения, состояния, метража.

Это основные критерии.

Правила, налоги и общий порядок продажи приватизированных квартир

То есть указывалось, что все собственники владеют недвижимостью в равных пропорциях. Если возникают споры, то эта собственность делится на равные части между владельцами.

При продаже доли каждого придется определить. С 2015 года это делается в простой письменной форме через нотариуса. В более сложных ситуациях такие вопросы решаются через суд.

  • долевая собственность

С продажей уже установленных долей тоже не все так просто.

Дело в том, что доля может не соответствовать конкретно взятой комнате, либо быть больше или меньше.

Как в этом случае определить цену доли в приватизированной квартире?

1. провести аналитику подобных объектов при помощи объявлений в сети; 2. воспользоваться помощью профессионального оценщика. По окончанию оценки он выдаст соответствующее заключение.

Продажа долей в приватизированном жилье — редкость.

Многие знают, что доход, полученный с реализации жилого помещения, подлежит обложению налогом на доходы физлиц. Однако не каждый догадывается, кто именно является налогоплательщиком, как определить размер налогового сбора и другие немаловажные нюансы.

Помимо этого, с 2016 года вступили в законную силу поправки о расчете и уплате налога с продажи помещения.


В отношении тех жилых помещений, которые удалось продать до 31.12.2015 года, действуют старые правила, для тех, что позднее этой даты – уже новые.

Что нужно знать

Налоговый сбор с дохода от реализации жилого помещения платит продавец. Нужно учитывать, что ставка налога зависит от налогового статуса гражданина.

Так, для резидентов РФ, то есть тех, кто постоянно (более 183 дней) проживает на территории РФ, ставка составляет 13 %.

Но покупатели будут ориентироваться и на другие показатели, важные лишь для них, например, чтобы рядом с домом в обязательном порядке находилась библиотека или фитнес-клуб.

В вопросе как продать приватизированную квартиру важно учесть процесс подготовки документов. 90% покупателей ставят условие, чтобы квартира не была юридически обременена. Например, некоторые критично относятся к тому, что в квартире прописаны дети, поскольку выписывать их придется долго. Также полностью исключены ситуации, когда на квартиру наложен арест или она находится в ипотеке. Такую квартиру продать очень трудно.

Следующий нюанс — общение с покупателем. К вам будет приходить много разных людей, у каждого из которых свои критерии для отбора подходящей жилплощади.
Кто-то будет просто ходить по комнатам и одобрительно кивать. После просмотра вы больше не увидите этих людей.

Как рассчитать цену покупки при продаже приватизированной квартиры

Чуть позднее, в 2018 году, гражданин реализовал объект за 7 млн., тем самым получив доход от реализации в размере 1 млн. Кадастровая цена объекта составляет 8 млн.

Если умножить этот показатель на 0,7, получим 5,6 млн.


Таким образом, кадастровая цена меньше договорной, значит за налогооблагаемую базу необходимо принять договорную стоимость, то есть 7 млн. рублей.

Рассчитываем доход: 7 – 6 = 1 млн. рублей – это доход, полученный от реализации. 1 млн. необходимо умножить на ставку налога, то есть 13 %. Итого получаем, что сумма налогового сбора, подлежащая уплате в бюджет, составит 130 тыс. рублей.

Полученной по наследству

Если физлицо получило объект недвижимости по наследству, минимальный срок для освобождения от уплаты подоходного налогового сбора составит 3 года, а не 5 лет, как в общем случае.

Стать полноправным владельцем можно только после прохождения процедуры приватизации.

Приватизация

Согласно действующему законодательству россияне вправе единожды бесплатно приватизировать свое жилье. Процедура приватизации предполагает перевод квартиры из государственной/муниципальной в частную собственность физлица.
Для приватизации квартиры по ФЗ № 1541-1 претендент должен постоянно проживать в данной квартире, участвовать в отношении нее в договоре соцнайма и иметь российское гражданство.

После этого собственник получает всю полноту прав в распоряжении квартирой.

Он вправе проживать в ней, сдавать в аренду, передавать по дарственной, оформлять на нее завещание или продавать.

А если квартира находится в муниципальной собственности, то проживающие там лица пользуются ей по договорам социального найма.

Даже новые собственники не могут запретить использование объекта.

Если покупается подобная квартира, то необходимо учесть следующие нюансы:

  • Надо обязательно договориться обо всех нюансах с бывшими собственниками. Выписка ребёнка осуществляется через паспортный стол. После этого происходит постановка на регистрационный учёт в другом помещении.
  • Можно так же обратиться к судебной инстанции, чтобы выписку осуществили в принудительном порядке.

По поводу комнат в коммунальных квартирах

Часто происходит так, приватизация оформлена только по одной из комнат коммунальной квартиры.

А остальные принадлежат местному муниципалитету.

  • от реализации получен доход, т. е. есть положительная разница между ценой продажи и начальной ценой покупки.

По кадастровой стоимости

По обновленным правилам расчет налогового сбора будет осуществляться, исходя из определения размеров:

  • кадастровой цены;
  • договорной стоимости.

С 2016 года закон предписывает при расчете налогового сбора учитывать кадастровую и договорную цены. В качестве налогооблагаемой базы берется наибольшая из этих величин.

Другими словами, нужно сравнить – какая цена по контракту продажи квартиры и какая согласно выписке из БТИ.

Кадастровую цену нужно умножить на понижающий коэффициент – 0,7 – и именно полученное значение использовать для сравнения.

Пример № 2. Физическое лицо приобрело помещение в 2016 году за 6 млн.

Особенности продажи

В некоторых случаях сделка купли-продажи приватизированной квартиры будет иметь особенности.

Так, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок и ему принадлежит доля в собственности, то родителям предварительно необходимо получить согласие органов опеки на продажу квартиры.

При этом в приобретаемом взамен жилье ребенку должна быть выделена доля в собственности, аналогичная по размеру той, которой он владел в приватизированной квартире или превосходящая ее с точки зрения площади.

Без согласия органов опеки на сделку она будет признана недействительной и аннулирована.

Обычно квартиранты выписываются из квартиры до заключения сделки купли-продажи. Но в договоре можно предусмотреть обязанность жильцов выписаться после переоформления прав собственности в определенные сроки.

Тогда он выпадает из поля зрения налоговиков.

Например, квартира была приватизирована в 2016 году. Начиная с 2019 года, ее владелец может продавать жилье без уплаты НДФЛ независимо от цены сделки.
Поэтому целесообразно подождать истечения налогооблагаемого периода, чтобы избежать переплаты налога в бюджет.

Но если же ждать у владельца нет возможности, то налог рассчитывается как (стоимость квартиры-1 000 0000 рублей)*13%.

Если новая квартира будет куплена налогоплательщиком взамен старой в одном налоговом периоде, то у него также появляется возможность избежать налогообложения.

По закону россияне могут получить возврат по НДФЛ в размере 13% от стоимости купленной недвижимости в рамках имущественного вычета.

Но его предельный размер составляет 260 тыс.руб. (13% от 2 млн.руб.).

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *